Jenis-jenis Kontrak Kerja dalam Pembangunan Rumah Tinggal

Melanjutkan artikel sebelumnya yang berjudul "Memilih Kontraktor Sebagai Mitra Kerja Dalam Membangun Rumah Tinggal", artikel ini akan membahas tentang beberapa jenis kontrak kerja antara pemilik rumah dan kontraktor/pemborong dalam membangun rumah tinggal.

Kontrak kerja antara kontraktor dan pemilik rumah merupakan hal yang harus dimiliki oleh masing-masing pihak. Kontrak kerja digunakan sebagai dasar hukum sehingga kedua belah pihak benar-benar memahami hak dan kewajiban yang harus dilaksanakan pada saat melakukan pekerjaan proyek rumah tersebut. Ada beberapa jenis kontrak kerja yang umum dibuat antara pemilik rumah dan kontraktor.

Memahami Jenis dan Sifat Kontrak Pemborongan 

Ada pun jenis kontrak tersebut meliputi:

1. Kontrak borongan, yaitu bahwa pemilik rumah memberikan kuasa sepenuhnya kepada kontraktor untuk mengatur dan melaksanakan seluruh pekerjaan, mulai dari tahap persiapan, penyediaan tenaga kerja, penyediaan material bangunan, sampai serah terima pekerjaan oleh kontraktor. Pemilik rumah hanya mengontrol dan mengawasi hasil pekerjaan dari awal hingga selesai.
2. Kontrak borongan upah, yaitu bahwa kontraktor hanya diberikan kewajiban untuk menyediakan tenaga kerja dan mengatur pekerjaan di lapangan dari awal hingga selesai. Untuk penyediaan seluruh material bangunan dilakukan oleh pemilik rumah sehingga kontraktor hanya mendapat upah dari jasa pekerjaannya. Untuk tipe kontrak ini, pemilik rumah dapat mengontrol pengeluarannya dan mengetahui biaya yang harus dikeluarkan untuk pembelian material.
3. Kontrak borongan per tipe pekerjaan. Pada kontrak ini pemilik rumah hanya memberikan pekerjaan kepada beberapa sub kontraktor sesuai dengan jenis pekerjaan masing-masing. Pemilik rumah hanya mengawasi seluruh kontraktor yang ditentukan agar pekerjaan sesuai dengan rencana desain yang telah ditentukan. Contoh pekerjaan yang biasa diborongkan per tipe pekerjaan misalnya, pekerjaan plafond gypsum, pekerjaan pintu jendela aluminium, pekerjaan instalasi listrik, pekerjaan railing & tangga baja, pekerjaan interior, pekerjaan taman, dan sebagainya.

Pada poin 1 dan 2, mengenai kontrak borongan seluruhnya atau hanya upah saja, ada dua sistem penentuan harga borongannya, yaitu:

1. Kontrak lump sum (fixed price), yaitu kontrak borongan atas penyelesaian seluruh pekerjaan dalam batas waktu tertentu, dengan jumlah harga yang pasti dan tetap, dan semua resiko yang mungkin terjadi dalam proses penyelesaian pekerjaan sepenuhnya ditanggung oleh kontraktor/pemborong. Pada kontrak jenis ini, harga borongan secara keseluruhan telah diikat dalam perjanjian pemborongan, kecuali jika ada pekerjaan tambah kurang yang disepakati dan dituangkan dalam addendum kontrak.
2. Kontrak harga satuan (unit price), yaitu kontrak borongan atas penyelesaian seluruh pekerjaan dalam batas waktu tertentu, berdasarkan harga satuan pekerjaan yang pasti dan tetap, untuk setiap satuan/unsur pekerjaan dengan spesifikasi tertentu, yang volume pekerjaannya masih bersifat sementara. Pada kontrak jenis ini pembayarannya didasarkan pada hasil pengukuran bersama atas volume pekerjaan yang benar-benar dilaksanakan oleh kontraktor/pemborong.

Sedangkan dari sistem pembayaran jasanya, terdapat dua jenis kontrak, yaitu,

1. Kontrak borongan sistem terima jadi, yaitu kontrak borongan atas penyelesaian seluruh pekerjaan dalam batas waktu tertentu, dengan jumlah harga pasti dan tetap, sampai seluruh bangunan/konstruksi, peralatan dan jaringan utama maupun penunjangnya dapat berfungsi dengan baik sesuai dengan kriteria yang telah telah ditetapkan.
2. Kontrak borongan sistem prosentase, atau yang sering disebut dengan sistem cost and fee, yaitu jasa konsultansi bidang konstruksi atau pekerjaan pemborongan tertentu, di mana konsultan yang bersangkutan menerima imbalan jasa berdasarkan prosentase tertentu, dari nilai pekerjaan fisik konstruksi/pemborongan tersebut. Pada kontrak jenis ini, kontraktor lebih berperan sebagai konsultan bagi pemilik rumah/bangunan. Dalam hal ini, kontraktor mengkoordinasikan seluruh pekerjaan dan melaporkannya ke owner secara berkala, termasuk pengeluaran pembelanjaannya, baik material maupun upah tenaga kerja, untuk kemudian dibayarkan oleh owner. Bersamaan dengan itu, kontraktor menerima imbalan jasa dengan prosentase tertentu atas progres fisik yang telah diselesaikan.  

Untuk memutuskan atau memilih jenis kontrak yang akan digunakan, tentunya setelah mempertimbangkan kelebihan dan kekurangan dari masing-masing jenis kontrak tersebut di atas. Apa saja yang perlu dipertimbangkan sebelum memlih jenis kontrak borongan, tak terlepas dari tiga hal yaitu mutu, waktu dan biaya.

Dan tentunya, inti dari sebuah kontrak adalah kekuatannya di depan hukum. Sebelum menandatangani sebuah kontrak, para pihak telah bersepakat, bahwa pasal-pasal dalam kontrak akan menjadi dasar dalam menyelesaikan permasalahan, jika terjadi perselisihan atau persengketaan terkait kontrak pemborongan yang telah disepakati.